Κτηματολόγιο: Τι κάνω αν το ακίνητό μου εμφανίζεται με λάθος στοιχεία;

Το γεγονός ότι ένα ακίνητο εμφανίζεται στο Κτηματολόγιο με λανθασμένα στοιχεία δεν σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης χάνει αυτομάτως το δικαίωμά του.

Σημαίνει, όμως, ότι πρέπει να εξεταστεί άμεσα το είδος του λάθους και η διαδικασία που προβλέπεται για τη διόρθωσή του. Ανάλογα με την περίπτωση, μπορεί να απαιτείται αίτηση διόρθωσης, διαδικασία διόρθωσης προδήλου σφάλματος ή δικαστική ενέργεια.

Ποια λάθη μπορεί να εμφανιστούν;

Ένα πρόβλημα μπορεί να αφορά:

• το ονοματεπώνυμο του δικαιούχου,
• τα στοιχεία του δικαιώματος,
• το ποσοστό κυριότητας,
• την έκταση ή τα όρια του ακινήτου,
• τον ΚΑΕΚ,
• τη θέση του ακινήτου,
• την εμφάνιση άλλου προσώπου ως δικαιούχου,
• άλλο στοιχείο της κτηματολογικής εγγραφής.

Δεν αντιμετωπίζονται όμως όλα τα λάθη με τον ίδιο τρόπο.

Τι πρέπει να κάνω πρώτα;

Το πρώτο βήμα είναι να διαπιστωθεί τι ακριβώς έχει καταχωριστεί. Πρέπει να συγκριθούν:

• οι τίτλοι ιδιοκτησίας,
• τα στοιχεία του Κτηματολογίου,
• τα τοπογραφικά στοιχεία, όπου απαιτούνται,
• οι προηγούμενες εγγραφές,
• τα υπόλοιπα διαθέσιμα έγγραφα.

Μόνο μετά από αυτό μπορεί να προσδιοριστεί η κατάλληλη διαδικασία.

Τι είναι το πρόδηλο σφάλμα;

Σε ορισμένες περιπτώσεις, το λάθος μπορεί να διορθωθεί μέσω της διαδικασίας διόρθωσης προδήλου σφάλματος. Η αίτηση υποβάλλεται στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο μαζί με τα έγγραφα από τα οποία προκύπτουν τα ορθά στοιχεία.

Εφόσον η αίτηση απορριφθεί ή δεν υπάρξει απόφαση μέσα στην προβλεπόμενη προθεσμία, προβλέπεται δυνατότητα προσφυγής στον Κτηματολογικό Δικαστή, υπό τις προϋποθέσεις του νόμου.

Τι γίνεται αν το λάθος είναι πιο σοβαρό;

Όταν η ανακρίβεια δεν μπορεί να διορθωθεί με απλή διαδικασία, μπορεί να απαιτείται δικαστική διαδικασία. Η ακριβής νομική ενέργεια εξαρτάται από το είδος της εγγραφής, το περιεχόμενο του λάθους και τα δικαιώματα που θίγονται.

Για τον λόγο αυτό, δεν είναι ασφαλές να θεωρείται ότι κάθε λάθος στο Κτηματολόγιο διορθώνεται με μία απλή αίτηση.

Υπάρχει προθεσμία για τη διόρθωση;

Ναι, και εδώ χρειάζεται ιδιαίτερη προσοχή. Οι προθεσμίες για τη διόρθωση των αρχικών κτηματολογικών εγγραφών δεν είναι μία ενιαία προθεσμία για όλη την Ελλάδα. Εξαρτώνται από την περιοχή και το στάδιο της κτηματολογικής διαδικασίας. Το Ελληνικό Κτηματολόγιο δημοσιεύει τις σχετικές προθεσμίες ανά περιοχή.

Επομένως, αν διαπιστώσετε πρόβλημα, δεν πρέπει να βασιστείτε σε μια γενική πληροφορία για την προθεσμία. Πρέπει να ελεγχθεί η συγκεκριμένη περιοχή του ακινήτου.

Τι γίνεται αν το ακίνητο εμφανίζεται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη»;

Η ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» απαιτεί άμεση εξέταση. Ο ιδιοκτήτης πρέπει να ελέγξει τα διαθέσιμα στοιχεία και να εξετάσει ποια διαδικασία μπορεί να χρησιμοποιηθεί για τη διόρθωση της εγγραφής.

Η αντιμετώπιση εξαρτάται από τα πραγματικά περιστατικά και τα έγγραφα που αποδεικνύουν το δικαίωμα.

Γιατί είναι σημαντικό να ενεργήσω γρήγορα;

Ένα λάθος στο Κτηματολόγιο μπορεί να δημιουργήσει προβλήματα σε:

• πώληση,
• γονική παροχή,
• δωρεά,
• αποδοχή κληρονομιάς,
• έκδοση χρηματοδότησης,
• αξιοποίηση του ακινήτου,
• άσκηση δικαιωμάτων έναντι τρίτων.

Όσο νωρίτερα εντοπιστεί το πρόβλημα, τόσο περισσότερες δυνατότητες υπάρχουν για οργανωμένη αντιμετώπισή του.

Συχνές ερωτήσεις

Έχει γίνει λάθος στο Κτηματολόγιο. Έχασα το ακίνητό μου;

Όχι. Η ύπαρξη λανθασμένης εγγραφής δεν σημαίνει από μόνη της απώλεια του δικαιώματος. Χρειάζεται να εξεταστεί η συγκεκριμένη εγγραφή και η προβλεπόμενη διαδικασία διόρθωσης.

Όλα τα λάθη διορθώνονται με αίτηση;

Όχι. Ανάλογα με το είδος του λάθους, μπορεί να απαιτείται διαδικασία προδήλου σφάλματος ή δικαστική απόφαση.

Υπάρχει προθεσμία;

Ναι. Ιδίως για τις αρχικές εγγραφές, οι προθεσμίες συνδέονται με την περιοχή και το στάδιο λειτουργίας του Κτηματολογίου.

Μπορώ να πουλήσω ακίνητο που έχει λάθος εγγραφή;

Εξαρτάται από το είδος του προβλήματος. Πριν από οποιαδήποτε συμφωνία πρέπει να εξεταστεί η δυνατότητα και ο τρόπος διόρθωσης.

Συμπέρασμα

Το Κτηματολόγιο είναι πλέον βασικό μέρος της ασφάλειας των συναλλαγών ακινήτων. Αν διαπιστώσετε ότι το ακίνητό σας εμφανίζεται με λανθασμένα στοιχεία, μην το αφήσετε για αργότερα. Το πρώτο βήμα είναι ο ακριβής έλεγχος της εγγραφής και των τίτλων σας και στη συνέχεια η επιλογή της σωστής διαδικασίας διόρθωσης.

Έχετε πρόβλημα με εγγραφή στο Κτηματολόγιο; Το δικηγορικό γραφείο Αθανάσιος Κίκης & Συνεργάτες αναλαμβάνει τον έλεγχο τίτλων, την εξέταση κτηματολογικών εγγραφών και τη νομική υποστήριξη για τη διόρθωση προβλημάτων.