Τι πρέπει να ελέγξω πριν αγοράσω ένα ακίνητο στην Ελλάδα;

Η αγορά ενός ακινήτου είναι μία από τις σημαντικότερες οικονομικές αποφάσεις που μπορεί να κάνει ένας άνθρωπος.

Το γεγονός ότι ένα ακίνητο πωλείται και ότι ο πωλητής εμφανίζεται ως ιδιοκτήτης δεν σημαίνει από μόνο του ότι η αγορά μπορεί να ολοκληρωθεί χωρίς προβλήματα. Πριν από την υπογραφή οποιουδήποτε οριστικού συμβολαίου, είναι απαραίτητος ο νομικός έλεγχος του ακινήτου.

Τι είναι ο νομικός έλεγχος ακινήτου;

Ο νομικός έλεγχος είναι η διαδικασία κατά την οποία ο δικηγόρος εξετάζει τους τίτλους και τα διαθέσιμα στοιχεία του ακινήτου, προκειμένου να διαπιστωθεί αν ο πωλητής έχει δικαίωμα να το μεταβιβάσει και αν υπάρχουν βάρη ή άλλα νομικά προβλήματα.

Ο έλεγχος αφορά, μεταξύ άλλων:

• την κυριότητα,
• την αλυσίδα των τίτλων,
• υποθήκες,
• προσημειώσεις,
• κατασχέσεις,
• διεκδικήσεις,
• κτηματολογικές εγγραφές,
• άλλα δικαιώματα τρίτων.

Γιατί δεν αρκεί ο έλεγχος του συμβολαιογράφου;

Ο συμβολαιογράφος έχει κρίσιμο ρόλο στη σύνταξη και ολοκλήρωση του συμβολαίου. Ο δικηγόρος του αγοραστή, όμως, πραγματοποιεί τον νομικό έλεγχο από την πλευρά του αγοραστή και αξιολογεί αν υπάρχουν ζητήματα που μπορεί να επηρεάσουν το δικαίωμα που πρόκειται να αποκτήσει.

Η ανεξάρτητη νομική εκπροσώπηση του αγοραστή είναι ιδιαίτερα σημαντική, ιδίως σε συναλλαγές μεγάλης αξίας.

Τι ελέγχει ο δικηγόρος;

1. Τους τίτλους ιδιοκτησίας

Εξετάζεται πώς απέκτησε ο πωλητής το ακίνητο και αν η κυριότητα προκύπτει νόμιμα από τους τίτλους. Μπορεί να χρειαστεί έλεγχος παλαιότερων συμβολαίων, αποδοχών κληρονομιάς, γονικών παροχών, δωρεών ή άλλων πράξεων.

2. Τα βάρη του ακινήτου

Ελέγχεται αν υπάρχουν υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις, διεκδικήσεις ή άλλα εμπράγματα ή προσωπικά δικαιώματα τρίτων.

Η ύπαρξη βάρους δεν σημαίνει πάντοτε ότι η αγορά είναι αδύνατη. Σημαίνει, όμως, ότι πρέπει να αντιμετωπιστεί νομικά πριν από την ολοκλήρωση της συναλλαγής.

3. Το Κτηματολόγιο

Όπου λειτουργεί Κτηματολόγιο, ελέγχονται τα σχετικά στοιχεία και η καταχώριση του δικαιώματος. Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται όταν υπάρχει διαφορά μεταξύ των συμβολαίων και των κτηματολογικών στοιχείων.

4. Τυχόν προβλήματα στην αλυσίδα ιδιοκτησίας

Ένα ακίνητο μπορεί να έχει περάσει από περισσότερους ιδιοκτήτες. Ο έλεγχος πρέπει να διαπιστώσει ότι η αλυσίδα των μεταβιβάσεων είναι νομικά συνεκτική και ότι ο σημερινός πωλητής έχει το δικαίωμα να μεταβιβάσει το ακίνητο.

Τι πρέπει να ελέγξει ο αγοραστής πριν δώσει προκαταβολή;

Πριν από την καταβολή σημαντικού ποσού ως προκαταβολή, είναι σκόπιμο να έχει προηγηθεί τουλάχιστον ένας βασικός νομικός έλεγχος. Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται όταν ο αγοραστής καλείται να υπογράψει ιδιωτικό συμφωνητικό ή να καταβάλει σημαντικό ποσό για να «κρατήσει» το ακίνητο.

Το συμφωνητικό πρέπει να περιγράφει με σαφήνεια:

• το ακίνητο,
• το τίμημα,
• το ποσό της προκαταβολής,
• τις προϋποθέσεις ολοκλήρωσης της αγοράς,
• τις συνέπειες αν η συναλλαγή δεν ολοκληρωθεί,
• τις υποχρεώσεις κάθε πλευράς.

Αγορά ακινήτου από αλλοδαπό

Οι αλλοδαποί μπορούν να αγοράσουν ακίνητα στην Ελλάδα, όμως σε μια τέτοια συναλλαγή υπάρχουν πρόσθετα πρακτικά και νομικά ζητήματα που πρέπει να οργανωθούν.

Ενδεικτικά, χρειάζεται να εξεταστούν ο φορολογικός αριθμός, οι τραπεζικές διαδικασίες, τα πληρεξούσια, οι μεταφράσεις, ο έλεγχος τίτλων, η συμβολαιογραφική διαδικασία και θέματα Golden Visa, όπου εφαρμόζονται. Η σωστή προετοιμασία πριν από την αγορά μπορεί να μειώσει σημαντικά τις καθυστερήσεις.

Πόσο σημαντικός είναι ο νομικός έλεγχος;

Ο νομικός έλεγχος δεν είναι μια τυπική διαδικασία. Σκοπός του είναι να γνωρίζει ο αγοραστής τι ακριβώς αγοράζει και αν υπάρχουν νομικοί κίνδυνοι πριν δεσμεύσει τα χρήματά του.

Μια αγορά ακινήτου μπορεί να φαίνεται απλή, μέχρι να εμφανιστεί ένα παλιό βάρος, μια προβληματική μεταβίβαση ή μια ανακριβής κτηματολογική εγγραφή.

Συχνές ερωτήσεις

Πρέπει να κάνω νομικό έλεγχο πριν αγοράσω ακίνητο;

Ναι. Ο νομικός έλεγχος είναι βασικό στάδιο για την προστασία του αγοραστή.

Ποιος κάνει τον νομικό έλεγχο;

Ο δικηγόρος εξετάζει τους τίτλους και τα νομικά στοιχεία του ακινήτου και ενημερώνει τον αγοραστή για τυχόν προβλήματα.

Τι γίνεται αν βρεθεί προσημείωση;

Η ύπαρξη προσημείωσης δεν σημαίνει αυτομάτως ότι η αγορά δεν μπορεί να γίνει. Πρέπει να εξεταστεί πώς και πότε θα εξαλειφθεί και να διασφαλιστεί ο αγοραστής.

Μπορώ να δώσω προκαταβολή πριν από τον νομικό έλεγχο;

Μπορεί να γίνει, αλλά ο αγοραστής πρέπει να γνωρίζει τον κίνδυνο και να έχει προηγουμένως λάβει νομική συμβουλή για τους όρους της συμφωνίας.

Συμπέρασμα

Η σωστή αγορά ακινήτου ξεκινά πριν από το συμβόλαιο. Ο νομικός έλεγχος, ο έλεγχος του Κτηματολογίου και η σωστή σύνταξη των συμφωνιών που προηγούνται της αγοράς μπορούν να προστατεύσουν τον αγοραστή από σημαντικές οικονομικές και νομικές περιπέτειες.

Σκέφτεστε να αγοράσετε ακίνητο στην Ελλάδα; Το δικηγορικό γραφείο Αθανάσιος Κίκης & Συνεργάτες αναλαμβάνει τον νομικό έλεγχο ακινήτων και την υποστήριξη αγοραστών σε συναλλαγές ακινήτων στην Ελλάδα.